房贷利率下跌:炒房客得不到任何利好,真正利好刚需

  汇总目前所有跟房贷利率相关的消息及上面今日头条媒体实验室的大数据,我们基本可以得出一些结论:。  汇总目前所有跟房贷利率相关的消息及上面今日头条媒体实验室的大数据,我们基本可以得出一些结论:
  1、房贷利率上涨了两年多,到目前为止已基本见顶。
  率先下调房贷利率的也是之前上涨最凶的城市,四个一线城市都出现了不少分支行下调房贷利率的情况,近10个热门二线城市也出现了下调房贷利率的情况。
  更重要的是,放款速度明显加快,深圳最快已经可以做到5日放款,这跟之前排队等上大半年的情况已经截然不同。
  流量比价格更重要,从购房者的角度来说,放款速度加快比房贷利率下调更能体现房贷的松动。
  2、房贷利率的松动,刚需必炒房客更关注。
  我们可以很明显地看到,近一个月以来,房贷利率的热度不断上升,而跟房贷利率关联度最高的关键词分别是首套房房价和房贷。
  很明显,当前最关注房贷利率的是首套房刚需群体。这一点其实也很好理解,看下面这张图:

  很明显首套房刚需对房贷最为敏感,房贷的调整必然引起刚需群体的密切关注。
  当然目前的房价走势仍然很平稳,房贷利率也是刚刚停止上涨,从1倍,月供可能就少掏几百甚至一两千块钱,刚需仍然可以淡定一点。
  房贷利率的松动,跟供需两端都有很大关系。
  供给端,央行今年以来已多次放水,商业银行现在手里有的是资金,但在使用的过程中颇受限制,中小民企当然要支持,但实际上房地产行业也越来越受到照顾,虽然量还不是很大。之前我们曾说过,11月份以来,多家房企债券和票据均获得通过,还有一些民企做房地产,但不是主营业务,也获得了资金支持。银行给房企提供资金,当然也要给购房者提供资金,否则房子卖给谁呢?
  从银行自身来说,赚钱仍是第一要务,而且个人住房贷款比开发贷更安全,现在松动的是首套房贷利率,主要给首套房刚需放贷,导向很正确。
  需求端,调控要稳住房价,赶走了炒房客不能也赶走首套房刚需,房贷利率是区分炒房客和刚需最好的方式。将首套房和二套房贷款利率差拉大,让刚需看到买房的希望,他们才会买房。
  中国的老百姓还爱买房子吗?
  前几天,soho中国的潘石屹抛出个很扎眼的数据:中国房地产市值65万亿美元,超美国日本欧盟的总值。
  潘石屹的话带有很强的引导性,但他自己都没法说明这个数据的来源,其实没什么价值。但若以房地产的总市值对比股市总市值,很明显中国的老百姓偏爱买房。
  调控如此严厉,曾经有媒体捕捉到部分楼市资金流入股市的蛛丝马迹,但终未形成洪流。原因是多方面的。
  首先,在中国,投资渠道太窄,主流的就是股市和楼市,其他的渠道,对小老百姓来说,门槛都太高,学费可能都不够交的。
  其次,大规模的城镇化,体量和速度都是空前的,释放出的红利也是空前的,即便到目前,城镇化速度在放缓,但结构性红利仍然存在,蒙着眼睛买房子当然不行,但挑着买房子,仍然可取。楼市的容量非常大,能支撑足够多的人对财富的诉求。
  第三,从两大主流的投资方式来看,股市一跌就跌到底,楼市天天喊跌,但真正参与交易的人才清楚,实际跌幅并不多。这是我前几天根据官方数据整理的二手房价格同比数据,自己看:


  可能有人会问,股市涨的时候比楼市迅猛多了,实际上在大牛市中,股市也会出现大幅波动,大幅波动会影响到投资者的信心,高换手率是必然的,很多人中途就撤离了,很多人中途才上车,这也意味着绝大部分人不可能赚到完整的行情红利。
  一旦进入熊市,楼市的跌幅远远小于股市的跌幅。从投资安全性的角度来说,楼市明显更安全,数量庞大的中小购房群体明显更关注安全。
  最后,直接原因仍然是房贷。在中国,普通人能够使用杠杆的方式只有一个买房。普通人有30万就能撬动100万的资产,除了买房还有其他的方式吗?
  既抗跌,又能使用杠杆,还是刚需,爱买房,顺理成章。
  房贷利率滞涨,刚需会积极配合吗?
  我们可以断定的是,房贷利率不会回到基准利率以下,而是会在基准利率的1倍之间稳定住,而且会有更多的城市,更多的分支行加入进来。
  这两年多以来,虽然调控一直强调保刚需打击炒房客,但实际上仍是一刀切,现在才有点保刚需的味道。
  不过即便是刚需,大家也不都是铁板一块,而是在算自己的小账,只要房贷合适,刚刚够自己上车,所谓的刚需,也不会再观望,陆续上车是必然的。
  而对于炒房客而言,他们买房是为了赚差价,而不是省点利息,所以房贷利率的回调对他们没多大诱惑力。只有价格有大幅波动,他们才会蠢蠢欲动。

  (微信公众号 楼市微观察)

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